Besonders der amtierende Wohnungsbauminister Henri KOX (Déi Gréng) wird nicht müde die Wohnungsbaupolitik seiner CSV-Vorgänger zu rügen und die vermeintlichen Erfolge der Gambia-Regierung in das rechte Licht zu rücken. Er brüstet sich damit, dass nun die von den öffentlichen Wohnungsbauproduzenten verkauften Immobilien dauerhaft als « subventionierte » Wohnungen erhalten bleiben würden. Sein « Ei des Kolumbus » ist die konsequente Anwendung des Vorkaufsrechtes durch die SNHBM, den Fonds du Logement etc. und dies während der gesamten Laufzeit des Erbpachtvertrages, ergo während 99 Jahren. Bislang war das Vorkaufsrecht auf 10 bzw. 20 Jahre beschränkt. Danach konnten die Wohnungseigentümer über ihr Hab und Gut frei verfügen, d.h. weiterhin bewohnen, verkaufen oder vermieten, das folglich den Königsweg einer sozialen Mischung bildet.
Durch die Vorgehensweise der Gambia-Minister wird nun der Wohnungseigentümer faktisch zum Wohnungsmieter degradiert, dies kombiniert mit erheblichen finanziellen Nachteilen. Die Chose sieht nämlich folgendermassen aus:
Der öffentliche Verkäufer behält sich aktmässig das Recht vor, während der gesamten Laufzeit des Erbpachtvertrages von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Im Prinzip wird der Verkaufspreis an den Baukostenindex am Tag der Transaktion angepasst. Davon abgezogen wird ein Wertverlust von 1% pro Jahr der bereits verflossenen Laufzeit des Erbpachtvertrages.
Aus dem vorliegenden Beispiel vom Juli 2020 muss folgende Situation abgebildet werden: Bei einem Verkaufspreis von 494.300 € + 3% Mehrwertsteuer ergibt sich ein Vertragsbetrag von 509.129 €.
Wegen einer Scheidung soll nun das Haus im August 2040 verkauft werden. Der öffentliche Bauherr macht jedoch von seinem Vorkaufsrecht gebrauch und errechnet den Wert laut notariellem Akt wie folgt: Unter der Annahme dass sich der Baukostenindex ähnlich entwickelt wie während der beiden letzten Dekaden (von 524,53 auf 837,53) würde sich ein Wert ergeben von 812.939 €. Abgezogen wird dann die vertraglich festgelegte Wertminderung von 1% pro Jahr, ergo 162.588 €. Dies ergibt folglich einen Rückkaufpreis von 650.351 €.
Dieses Resultat scheint auf den ersten Blick sozial gerecht und aus der öffentlichen Betrachtungsweise äusserst korrekt. Tatsächlich aber ist die Haltung des Wohnungsbauministers, so wie sie auf die öffentlichen Wohnungsproduzenten übertragen wurde, sehr perfide.
Das konkret angeführte Beispiel gründet auf einer « vente en l’état futur d’achèvement », d. h., es oblag dem Wohnungskäufer die Errichtung des Hauses vorzufinanzieren. Die geschätzten Kosten der Vorfinanzierung belaufen sich auf einen Betrag von 11.000 €;
Eine Klammer am Rande: Im Rahmen der Wertermittlung werden bei der Wertminderung die Erschliessungskosten des Bauplatzes mit berücksichtigt, obwohl die öffentliche Infrastruktur im Laufe der Jahre gratis an die betreffende Gemeinde abgetreten wurde und Strassen, Wege sowie Spielplätze zum öffentlichen Gut wurden;
Der jährlich zu errichtende Pachtzins für das Baugrundstück beträgt 50 € (Index 100), z.Z. 438,15 € pro Jahr. Dies ergibt eine geschätzte Gesamtlast von 11.450 €;
Ebenso obliegt es dem Wohnungseigentümer die Grundsteuer zu zahlen. Geschätzte Kosten: mindestens 1.600 €;
Die Honorare des Notars belaufen sich auf ca. 1.600 €;
Die staatliche Enregistrementverwaltung berechnet den Betrag von 100 €;
Die Restschuldversicherung wird auf den Betrag von 29.950 € geschätzt;
Die obligate Feuerversicherung + RC beträgt 580 € pro Jahr (für Mietrisiken nur 243 € p.a. !) Hochgerechnet auf 20 Jahre ergibt dies einen Mindestbetrag von 11.600 €;
Die Kreditzinsen, berechnet auf folgendem Betrag: Kaufpreis 509.129 € – 20% Eigenkapital (101.825 €) + Restschuldversicherung (29.950 €) = 437.254 €, belaufen sich für 20 Jahre auf schätzungsweise 134.430 €.
Die finanzielle Gesamtbelastung des jungen Haushaltes beläuft sich demnach auf den Betrag von mindestens 710.859 €, der öffentliche Bauherr zahlt aber nur 650.351 € im Rahmen seines Vertragsrechtes. Dies ergibt ein Minus von mehr als 60.000 € (!).
Was aber noch fataler ist, ist die Tatsache, dass sich diese Menschen niemals mehr auf dem luxemburgischen Wohnungsmarkt eine Wohnung leisten können, da sie vom Staat irregeführt wurden, derweil sich der öffentliche Bauherr an der Wertsteigerung des Bauplatzes frei ergötzen kann.
Daniel MILTGEN
